Il deposito cauzionale negli affitti

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Dare una casa in affitto può risultare un’ottima fonte di reddito, un buon guadagno con un minimo sforzo. Ci si augura che tutto vada sempre nel verso giusto, ma a volte potrebbero capitare problemi o guasti, altre volte semplicemente litigi tra il proprietario e l’affittuario. Insomma, i problemi possono essere di vario tipo: per questo motivo, a tutela del locatore, è prassi includere una cauzione d’affitto, o deposito cauzionale, nel contratto d’affitto. La normativa è complessa e molto spesso può portare a confuzione: a questo indirizzo si trova un’eccellente risorsa che approfondisce l’argomento in materia molto esaustiva, ma nel frattempo ecco una breve guida introduttiva a cos’è il deposito cauzionale negli affitti, come funziona, chi è tenuto a pagarlo e come viene restituito.

Deposito cauzionale: come funziona e a cosa serve

Lo scopo del deposito cauzionale è di tutelare il proprietario, sia dal punto di vista dei danni, sia da quello economico, in quanto può venire utilizzata anche per recuperare mancati pagamenti. Inoltre, rappresenta anche una forma di garanzia, in quanto viene richiesta all’inizio del contratto e pagata in anticipo; in questo modo un proprietario ha la possibilità di valutare fin da subito la disponibilità economica del locatario.

La cauzione d’affitto richiesta dal proprietario, per legge, non può essere superiore a tre mesi. La normativa che la disciplina è la 392 del 1978, all’articolo 11, in materia di locazione di immobili urbani. Di solito vengono richieste due mensilità, ma nulla vieta di chiederne una, o anche tre. Ciò significa per esempio, che per un affitto di 500 euro mensili, al momento della firma del contratto l’inquilino dovrà versare, oltre al mese in corso, altri 1000 euro. Il pagamento usualmente avviene in contanti, con assegno o con bonifico bancario, ma può avvenire anche tramite una garanzia fidejussoria, bancaria o assicurativa.

Per quanto riguarda la restituzione del deposito cauzionale, l’inquilino ha il diritto di riprenderla dopo lo sgombero dei locali alla fine del contratto, al netto degli eventuali danni che potrebbe aver causato durante la sua permanenza come affittuario all’interno della casa. A volte però, la cauzione non viene restituita, e viene semplicemente fatto un accordo in cui il proprietario rinuncia agli ultimi mesi d’affitto. Se il proprietario non restituisce la cauzione, l’affittuario potrà agire in giudizio con un decreto ingiuntivo: spesso, in casi come questi, il proprietario risponde alla causa contestando il cattivo comportamento dell’inquilino, che ha prodotto danni all’immobile, o è stato in qualche modo inadempiente.

Nei casi comuni, tuttavia, all’inizio del periodo di affitto il proprietario e il locatario si incontrano per stilare un verbale di consegna, dove vengono scritte le condizioni dell’immobile e degli oggetti presenti al suo interno; alla fine del contratto d’affitto, entrambe le parti si dovranno reincontrare e scrivere un verbale di riconsegna, che dovrà evidenziare gli eventuali danni apportati, quantificando la cauzione da restituire e quella da trattenere. L’inquilino ha 10 anni di tempo per esigere il rimborso del deposito rimanente; trascorso questo tempo, la pratica andrà in prescrizione, e il rimborso non potrà più essere preteso.

Da notare un’ultima cosa: molto spesso si fa confusione tra cauzione e caparra. Cosa sia la cauzione l’abbiamo già discusso approfonditamente in questo articolo; la caparra, per contro, è una somma di denaro che l’inquilino può versare all’agenzia immobiliare, o direttamente al proprietario, come forma di impegno per procedere ad un futuro affitto. Dopo aver firmato il contratto, la caparra andrà restituita integralmente al locatario, o in alternativa potrà essere trasformata in deposito cauzionale (o in una sua parte), o in una parte della prima mensilità.